住建部定调 "存量时代"：刚需买的单，总要有人算清这笔账
原创 王克丹 2026-09-19 11:30 安徽
9月18日，住房城乡建设部在国新办发布会上正式宣布：我国房地产进入存量时代。判断依据很直接——二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，二手房首次在交易市场中超过新房。
市场流动性转向存量房倒是一个大趋势，但问题是人们不活在开头和结尾，而在整个完整的周期内，它背后是整整一代人在房地产高速扩张期买过的单、扛过的风险。
一、增量时代的悲剧：最贵的房子，盖在成本最低的地方
一个很现实的事实是：我国城镇化最快速、住房需求最旺盛的时期，盖出来的房子恰恰是问题最多的。
典型特征就是高杠杆、高周转，真正分给建筑本身的成本比例极低。100万的房子，30万到40万是利息和财务成本，真正用在钢筋水泥、施工建设上的可能只有20万出头。越往大城市，这个比例越低——因为土地贵、融资贵、营销贵，唯独“房子本身”不值钱。
但这不是市场自动形成的，而是博弈力量对比决定的：
土地成本——不能拖欠，地方政府端在那里；银行贷款——高速发展时期不能断，断了就是系统性风险；高管工资、股东分红——不能委屈自己；施工方、供应商——可以拖，拖成坏账；购房者——是链条上最弱势的一环。
这一圈博弈下来，唯一能砍价的对象就是购房者。而购房者又是分化的：刚需没有选择权，只能买；投资客早期入手的，根本不打算自己住，涨了就转手。
于是一个残酷的事实浮出水面：房地产最高速发展的那些年，真正承担一切的是刚需。投资者只要在2022年之前把房子卖出去，风险就转嫁给了下一个接盘的人；只有那些没来得及跑掉的人，才真正吃下了溢价和杠杆。
这就是增量时代的基本特征——利润向上分配，风险向下沉淀。
二、博弈的物理学：刀永远砍向阻力最小的方向
我现在越来越觉得，博弈论其实是一种偏向物理学的规律，和“能量最小原理”一样：刀永远砍向阻力最小的方向，根本不管你付出了多少。
多数时候，购房者根本算不上牌桌上的人，更像是砧板上的鱼肉。增量时代的制度设计几乎完美验证了这一点：
房企可以违约、可以烂尾、可以债务展期；上下游可以坏账、可以缩量；地方可以卖地、可以推高预期；唯独购房者，签了合同就不能违约，断供就是征信破产。
如果一个系统里，规模化的弱者在系统性地吃下代价，那就永远不要说什么“初心是好的”。这不是初心问题，而是利润分配环节和博弈力量失衡导致的必然结果。
三、存量时代的两座“水库”
住建部说的“存量时代”，不是一句空话。它对应着两个实实在在的存量：新房库存和二手房库存。
第一座水库：4亿㎡新房库存，还在历史高位
截至2026年8月末，全国商品住宅待售面积约4亿㎡——这是统计局口径下、已经竣工建好但还没卖出去的现房。
这个数字怎么来的？2022年末，全国住宅待售面积还只有2.7亿㎡；之后保交楼推进，大量在建项目集中竣工，库存一路攀升，2025年末摸到4.02亿㎡的高点。虽然今年开始连续6个月同比下降，但幅度很小，而且下降的原因并不完全是“卖得好”——
一方面是各地通过收储存量房转保障房、购房补贴、卖旧买新等方式在去库存；另一方面是2020到2022年那批创造历史的高价地，恰好撞上房企资金链危机，市场对这些新房望而却步。房企信用破产之后，购房者对“期房”两个字已经有了天然的不信任。
也就是说，表面上的“库存下降”，一半是政策在收，另一半是大家根本不敢买。
第二座水库：二手房，正在成为真正的流动性来源
而根据发展规律，二手房库存才是存量时代的主要流动性来源——现在已经出现了二手房流动性反超新房的现象。老读者应该知道，这个判断我很早就提过。
原因恰恰是新房缺的那两样东西：
第一，二手房有真实的市场定价。愿意割肉的人到处都是，分为主动割肉和被动割肉：
主动割肉：扛不住资产跌幅。一线城市从高位回落30%到40%，这是2022年大家高喊“一线永远涨”时根本不敢想的。但四年时间，规律不以人的意志为转移。
被动割肉：现金流拉爆，甚至资不抵债。当时有人说“带押过户是卖方倒贴钱给买方”，那不是臆想，而是现金流模型推导出来的必然结果。
第二，二手房质量看得见、摸得着。多少钱买什么货，只要流程合规，几乎不存在信用风险——你不会买了一套二手房最后烂尾。
政策一直试图干预二手房市场的透明度、想给二手房交易设限，但购房者用脚投票。当房企信用已经不值钱的时候，看得见摸得着的二手房，自然成了更安全的选择。
四、未来会怎样？四个不可逆的变化
1. 房企现金流模式彻底改写
小房企加速退潮，国资房企接盘。好处是烂尾风险大幅下降；坏处是可选择的新房慢慢变少，而且出了问题你很难靠“判一个房企负责人”来平息舆论了。
未来居民住房的利润会更直白地流向国资、银行和土地财政——比如那个30年、40年的房贷，本质上是居民在给金融系统和土地端长期输血。
2. 人口结构和年轻人观念都在变
人口结构的剧变可能比所有人想象的都要快。现在的年轻人，和90后的家族观念已经差异巨大。再想靠“城市公共资源绑定住房”这一套迫使年轻人就范，越来越难了。
好好盖房子，赚合理的利润吧。土地是集体的，银行是集体性质的，未来的房企越来越像集体所有——这不是比喻，是现实。
而且要清醒：即便房价已经下降了三四成，房价收入比依然偏高。再遇上经济从高增长转向中速增长，需求端很难再出现过去那种疯狂了。但人口结构上行（老龄化）恰恰会增加存量供给——老人的房子会进入市场。
3. 税收的不确定性：房地产可能成为“吞金兽”
地方债化债的压力，已经传导到税收端了。今年尤其明显——非税收入过高、杀鸡取卵之后，只能通过严查存量税收来补偿缺口。
未来各种基建进入老龄化阶段，维护成本只会越来越高，财政缺口也会越来越大。唯一带不走、跑不掉的资产，大概率就是房地产。
未来从“土地出让金”转向“资产持有税”的概率越来越高。叠加过去高速扩张期对居住属性的压缩、对建设成本的克扣，未来房地产很可能是房产税、养老支出、物业矛盾的集合体——一个巨大的吞金兽。
有时候，慢一点真的不是坏事。房子不是一次性消费品，精雕细琢是值得等待的。
以前的老破小虽然年限高、基础维护有缺口，但好歹楼层低、密度小。市场出清之后，供需关系逆转，交付必须看得见摸得着，质量必须和价格匹配——真降价的房源会出现，各种隐性规则会被修正：层高更高、公摊大幅减少、绿化更实在。
在新的房地产资金监管体系下，烂尾风险已经大幅下降。这也算是年轻人“不抵抗但不配合”换来的红利。
写在最后，个人的观点，仅供参考，2015到2020年的房子，主要问题是高杠杆和居住属性弱，什么奇葩户型和质量都有，鱼龙混杂，需要仔细甄别；2020到2026年的房子，主要风险是保交付和现金流导致建设成本不会太高，也就是以前整个房产体系有钱，但购房者上桌争取权益太弱，有钱也不给你用，而2020年以后是真没钱了，建设房子更多是压低社会矛盾的底线。
这类房子呢，砍价的时候别不好意思，要把把未来十年的现金流都算进去。超高层、超密集的小区，未来自住必然面临巨大的运维风险和流动性折价——哪怕预算有限，也要认真想想：到底是不是真刚需？过去刚需买的单总不能真的一点痕迹和教训也不留下吧！